注文住宅に必要なつなぎ融資と住宅ローン

注文住宅で家を建てる場合、住宅ローンはどうすればいいの？
おそらく工務店・ハウスメーカーは説明してくれないと思いますので、
ライフプランの窓口に相談された内容をご紹介します。

■注文住宅の住宅ローンって何？
注文住宅とは自分好みの家をつくるために、
設計士や工務店に依頼してオンリーワンの家を建てること。

注文住宅の対極の存在に建売住宅があります。
自分仕様ではなく、販売会社が設計・建設するという点が異なります。

注文住宅は土地を買う事と家を建てることを別々に行います。
土地を買うときに住宅ローンを借りて、
家を建てるときにも住宅ローンを借ります。
このように注文住宅は住宅ローンの手続きが何度もあるのです。

しかも、注文住宅の施工会社によって請負金額の支払い回数と割合が違うのです。
請負金額の何割になるかは工務店やハウスメーカーによります。

手付金●●万円または●割
着手金●割
中間金●割
引渡時●割
完成後一括
など。

「本には●割、●割、●割と書いてあるのですが・・・」
と相談時に言われて困るのですが、書籍は代表的な事例しか記載がないので、
本に書いてあることが全てと思われると、アドバイスが成り立ちません。

書籍通りにしたい場合は、著者に依頼するのが一番です。
責任をもって対応してくださるでしょう。

しかし、書籍の通りに行かないのが実際です。
そもそもなぜ、複数回に支払いを分けるのか考えてみたことはありますか？

ゼロから物を作るときに、完成したらお金払うよ。
でも、自分たちの好きな仕様の家を作ってね。
という発注を受けたとしたら、その注文を受けたいと思うでしょうか。
自分が受ける立場だった場合、完成後一括払いでは建物を建てる側は困るわけです。
すくなくとも、完成までの資金を工務店が銀行から借りるとしたら、
その分の金利の負担などを施主が負担するべきでしょう。

■建物代の支払いはどうやって交渉すべき？
資金の支払いは工務店・ハウスメーカーと交渉することもできます。
交渉の代理を依頼するなら、厳密には弁護士に依頼しないといけないのでしょう。

資金の支払いは、施主の問題ですからどこの金融機関からお金を借りるのか、
どういう方法（つなぎ融資、分割実行など）かは、
自己責任でお金を借りるわけですから、自分で考えなければなりません。
正解がある問題ではありませんので、建てる側の仕事の範囲外なのです。

■工務店・ハウスメーカーのお勧めする住宅ローンと金融機関
一部の工務店やハウスメーカーでは、銀行などと提携して提携ローンを
用意しているケースもありますが、これはアドバイスではありません。

工務店・ハウスメーカー自体が、その銀行からお金を借りている関係で、
お付き合いの一部として取引銀行の住宅ローンを薦めているにすぎません。

取引銀行であれば、工務店・ハウスメーカーの資金繰りを含めた経営状況を
把握しているので、スムーズに住宅ローンを借りることができるという
メリットもあります。

■工務店・ハウスメーカーの審査
注文住宅における住宅ローンの審査では、工務店・ハウスメーカーも審査するため、
施主には問題が無くても、銀行に審査能力がないとか、
工務店・ハウスメーカーに信用力がないとか、
そういった理由で住宅ローンの審査が通らないという事があります。

なお、施工会社の経営状態は、建設免許を取得している関係で、
決算書を行政に提出していますので、
行政を訪問して決算書を閲覧することができます。

ただ、その決算内容を自分で判読できるかはまた別の問題です。
調べようと思えばいくらでも調べられるのが、
注文住宅の深い世界なのです。

■優先順位を間違えない
注文住宅で住宅ローンを借りる場合は、
そもそも住宅ローンを借りることができるかが課題です。
どこの金利が安いかまで考えるのはやり過ぎです。
家を建てるまではどこでもいいので住宅ローンを借りて、
建てて住み始めてから住宅ローンを借り換えても遅くありません。

どこから住宅ローンを借りようか、金利はどこがいいのか、
考えるのは優先順位が間違っています。
まずは、後悔ないように自分の意向・要望を設計に反映させること、
貸してくれる銀行を自分で探すこと、
を優先にしてください。

■自分の意見を伝えないと後で後悔する。
設計は設計士や工務店・ハウスメーカーに丸投げして、
自分たちの意見や考えを伝えないと、良い家にはなりません。
どんな家が使いやすいか、住み心地がよいかなどは、
住宅関連の書籍や雑誌を10冊以上読み込んで、
切り抜きや要望のまとめなどを作っておかないと、
後で「こんなはずじゃ無かった」という思いになるでしょう。

注文住宅は大手のハウスメーカーでもクレームが多いのです。
こういったことが面倒と感じるなら建売住宅やマンションを買うべきでしょう。
全てにおいて自己責任。これが注文住宅の原則です。

■土地と建物の資金調達
建て替えや実家の空き地に建てるなど、
土地がもともとある場合、建物の資金決済だけですので、
複雑にはなりません。
ただし、土地を担保にする必要があるので、
所有者であるご実家の方々に担保提供の同意が必要です。

土地を買う場合は、土地の資金を現金で買うのか、
住宅ローン（またはつなぎ融資）を借りるのかで変わります。
銀行によっては、つなぎ融資の取り扱いがなく、
住宅ローンでの対応となることもあります。

おそらく、この点がわかりづらさにつながるのですが、
住宅ローンは本来、完成後の住宅に対してお金を貸す仕組みです。
ですから、建物が無い状態では銀行は住宅ローンとしては貸さずに、
土地の購入から物件の完成までの期間のお金をつなげるということで、
「つなぎ融資」という名称でお金を貸すのです。
これは不動産担保ローンです。
つなぎ融資は愛称だとご理解ください。

加えて、建物の資金を現金で払うのか、銀行から借りるのかを検討します。
建物の資金も住宅ローンでは貸せない金融機関があるため、
つなぎ融資を活用することになります。

つなぎ融資の場合は、建物の完成引き渡し後に住宅ローンに「借り換える」
事になるので、その分手続きの手間がかかります。

■住宅ローンの分割実行とは
また、初めからまとめて住宅ローンを借りて、
土地の購入、建物の代金支払いの都度、住宅ローンを小出しに使うこともあります。
これが「分割実行」という方法です。

これらは銀行によって対応が異なるので、
候補となる銀行すべてにあたる必要があるのです。
この手間を面倒と思うなら、工務店・ハウスメーカーの推奨する銀行に
相談する以外にありません。

■住宅ローンコンサルティングの専門会社がある
こういった住宅ローンのコンサルティングを有償で依頼する場合は、
融資額の1％相当（最低支払額あり）などのサービスを利用することもできます。
本当に納得のいく住宅ローンを借りたい場合は、
住宅ローン選定にも専門家を利用すると良いでしょう。

尚、ライフプランの窓口では住宅ローンのコンサルティングは行っておりませんので、
提携会社を紹介するにとどまります。
その場合、上記の金額が必要になりますので検討されると良いでしょう。