住宅購入においてほとんどの人は、
「我が家にはいくらの住宅価格が適正か？」
「この金額の住宅ローンを払っていけるのか？」
ということを心配されます。
しかし、家を買うときに考えるべきことは、
マイホームの予算だけではありません。
■住宅予算の適正価格を算出しよう！
実際に家を買って分かることは、
維持管理費としてマンションなら管理費・修繕費がかかります。
戸建ては自己管理で、15年程度の周期でメンテナンス費用がかかります。
維持管理費用は、戸建て・マンションに限らず築年数が古くなるほど高くなります。
高いからと言ってメンテナンスを怠ると、劣化に歯止めがかからず資産価値を落とします。
不動産の保有税もばかになりません。
家を買ったら不動産取得税がかかります。
前の持ち主が負担していた、固定資産税と都市計画税の未経過分負担が発生します。
翌年からは毎年固定資産税と都市計画税の支払いが発生します。
マンションの場合は、別途駐輪場代や駐車場代が発生します。
住宅相談の多くは、「今買えるかどうか」に焦点があたっています。
しかしファイナンシャルプランナーが心配しているのは、
一生にかかる住宅費を負担できるのか、なのです。
ですから、住宅価格は予算内でも維持管理費を含めた、
「トータルの住宅費」がオーバーしていれば、
予算を下げるべきというアドバイスになるのです。
■定年までの期間、年収、働き方の確認をしよう
住宅購入の際に住宅ローン審査をしますが、
住宅ローンの審査基準は主に2つです。
１．住宅ローンの返済額／今の年収×100＝返済比率
住宅ローンの貸し出し金融機関（主に銀行、信金信組、住宅金融支援機構）ごとに、
返済比率の基準が決められています。（住宅金融支援機構以外は非公開）
住宅金融支援機構であれば、年収400万円未満は返済比率30％以下、
年収400万円以上であれば返済比率は35％以下と、
基準が公開されています。
・年収300万円の方の場合
毎月75,000円の返済まで住宅ローンを借りることができます。
年収300万円が手取り240万円だとすると、
年収対比の返済比率は30％ですが、
手取り対比の返済比率は37.5％となります。
・年収400万円の方の場合
毎月116,667円の返済まで住宅ローンを借りることができます。
年収400万円が手取り320万円だとすると、
年収対比の返済比率は35％ですが、
手取り対比の返済比率は43.75％となります。
これらを考えると、
「年収の10倍」まで住宅ローンが借りられる計算になります。
果たしてそれで良いのでしょうか？
２．完済年齢が80歳か79歳までとなること。
44歳で家を買う場合、79歳まで住宅ローンを借りることができます。
あなたは何歳まで働く予定ですか？
75歳や80歳まで働く予定なら全く問題ありません。
ただ、一般的には65歳定年で、その後は嘱託、再雇用などで、
数年は下がった年収で働くこともできるでしょう。
退職金をあてにして住宅ローンを借りる人もいるのですが、
定年まで退職金があてにできるのでしょうか。
また最近では確定拠出年金やiDeCo、積立NISAなどで
老後の退職金を自己責任で作るという考えがありますが、
運用に失敗したらどうなるのでしょうか？
住宅ローンは若いうちに借りて、
返済にはゆとりをもって、
将来的に繰り上げ返済を加えながら定年までに返済できるような、
住宅ローンプランニングが必要です。
■これから先の生涯年収を計算しよう
住宅ローンは今を重視して考えるので、
将来を見越した住宅価格や住宅ローン借入額を考えるのは難しいものです。
難しい理由は、自分のことを客観的に見ることができないからです。
例えば、25歳の方が家を買う場合、これから先年収は増える場合が多いでしょうから、
多少無理な金額の住宅ローンであっても、年収アップにより負担が少なくなります。
40歳の方が家を買う場合、これから先年収は上がるのでしょうか？
上がる見込みがないのであれば、ギリギリの住宅ローンは破たんの危険があります。
50歳が年収のピークである場合が多いので、40代の年収で家を買うと、
後々返済が苦しくなるのは目に見えているのです。
場合によっては転職を薦める場合もあります。
転職後すぐに家を買う事は難しいですが、
単純に年収が上がると、マイホーム予算はアップするのです。
最近は人手不足の影響で、
転職すると年収がアップする人が増えています。
未経験者であっても年収500万円からスタートできる仕事もあるくらいです。
子育て中や子育てがひと段落して、
パートタイムや非正規で仕事を続けている女性の方の場合は、
今や人手不足で引く手あまたですから、
働く気があるなら就職活動をすると良いでしょう。
子育て経験は業務のマネジメント経験に活かせると考える会社が増えています。
今までは子育て期間中は勤務経験に含めませんでしたが、
企業によっては、育児というある意味仕事よりハードな業務を数年こなしてきた人物、
とみてくれる会社もあるのです。
女性の未経験者でも正社員で年収500万円稼げる仕事もあります。
年収500万円稼げれば、住宅予算は最大で5,000万円上げることもできるのです。
「妻が働きたくないと言っている」そんな家庭がいまだにあることに驚きますが、
結婚するときに、働かないことを認めたとしても、事情は刻々と変わるのですから、
本当に家を買いたいと思うのであれば、夫婦共働きが選択肢になるのです。
妻がパートタイムで年収50万円、年収100万円など少しでも、
生涯年収がアップすれば、その分住宅予算も増えるのです。
■家計と支出の見直し
住宅購入の前に、家計を把握し、無駄な支出を見直すのは、今や当たり前の作業です。
家計を把握し、見直しせずに家を買うのは危険ですし、
そもそも家計を把握しないのであれば、住宅予算は計算できません。
不動産会社が年収だけで住宅予算を計算するのは、
１．計算が簡単だから
２．年収だけで予算を計算すると高い価格で売れるから
３．買えないとわかるとそもそも家が売れないから
の3点の理由からです。
買い手の目線に立っていたら、不動産販売はできませんので、
仕方のないことなのですが、
買う側からすると、不安になってしまうと思います。
手間がかかったとしても家計簿を付けて、管理をしないと、
その後の支出の増え方（主に教育費）がわかりません。
住宅予算をオーバーしても問題ないのか、
住宅予算がギリギリなのかも、
全ては家計を把握しないと判断できないのです。
家計見直しでは、携帯電話代の見直しが最も簡単です。
大手キャリアでなく、SIMフリースマホなどに変更することで、
通信費が50％程度に減る方が多いですし、
場合によっては一人1,000円程度に収めることもできます。
住宅購入時には、保険の見直しによって、葬儀代をはじめとした、
不要な保険を大幅に見直すことができるでしょう。
ほとんどの方は、住宅購入を前提として保険のプランにはなっていないため、
住宅を買う場合のライフプランに合わせた保険を再度設計する必要があります。
保険ショップや保険会社に相談しても、
住宅購入に合わせてライフプランを作り、
その上で保険設計をするわけではありません。
多くの方が、保険を見直してから住宅相談にお越しになりますが、
もう一度見直す方がほとんどです。
保険に加入するときに、家を買いたいという事を事前に伝えておけば、
このような無駄は起こらないのですが、
保険ショップや保険会社にマイホームの相談をしても、
「うちは保険販売なので、住宅販売のことはわかりません」と言われるのがオチです。
特に見直し余地があるのは、
老後のための長期積立と葬式代、特定疾病・三大疾病・重度疾病に備える積立です。
長期積立で毎月1万円支払っていれば、マイホーム予算は300万円を失っているのと同じです。
毎月3万円の積立なら、予算は1,000万円失っていることになるのです。
他にも、住宅ローンを借りるときは、団体信用生命保険という、
銀行が保険料を負担する保険に加入することが前提となっていますから、
死亡保障は減らすことができるでしょう。
ただし、出産を控えたタイミングであれば、
死亡保障を増やす場合もあり得ます。
共働きの場合は、二人の収入が生きる前提条件になっているので、
片方が死亡や就労不能になった場合の備えはそれなりに必要ですから、
減らす保険があれば、加える保険も出てきます。
■老後の資金も要チェック
諸費用に自己資金を使うのか、頭金はいくら使えばいいのかなど、
今まで貯めたお金の運用方法も一緒に考えるといいでしょう。
例えば住宅ローン控除で住宅ローンに対して1％の税金が戻ってきます。
変動金利が0.5％であったとすると、金利差としては＋0.5％です。
頭金を入れずに1％で運用できれば、
運用1％＋住宅ローン控除1％－変動金利0.5％＝1.5％の金利差となります。
住宅ローン控除の枠がいくら使えるのか確認して、
枠が余っていて自分の税金が減らせるのであれば、
頭金を入れない、諸費用も住宅ローンに含めてお金を借りる、
ということも選択肢として考えると良いでしょう。
老後の生活において、住宅ローンが残っているかどうかは、
生活水準を大きく変えることになります。
老後の年金はいくらもらえるのか、
定年までにいくら貯まりそうか、
などを計算して、必要に応じて運用する。
そこまで確認できれば理想と言えます。
■家を買うときに相談できるファイナンシャルプランナー
今述べてきたようなことを包括的に確認できるところが、
ファイナンシャルプランナー事務所であり、
有料で相談をすることで、
ほとんどすべての疑問に答えることができるでしょう。
住宅購入の相談を最初から引渡決済の立ち合いまで依頼すると、
おそらく30万円～50万円程度かかってもおかしくないでしょう。
住宅ローンの比較、よりよい住宅ローンの借入をサポートする会社の業務報酬は、
住宅ローン金額×1％ですから、それなりの支出は避けられません。
ライフプランの窓口でも住宅購入相談は、
経験豊富な担当者がそろっていますので、
一定の疑問やご不安の解決にお役立ち頂けると考えております。