「住宅ローンを選びたいけど選び方がわからない」と悩む方も多いでしょう。今回の記事では、初心者が住宅ローンを選ぶときの方法をご紹介します。住宅ローンの選び方に困っている方はぜひ参考にしてくださいね。
1.初心者が住宅ローンを選ぶ方法
住宅ローンでは、大きな金額を借りることになります。なので、今後の返済のことを考えると、どの住宅ローンを選ぶかというのは非常に重要になるでしょう。
今回の記事では、初心者に向けて住宅ローンの選び方を解説します。コツを抑えて、より良い住宅ローンを選ぶようにしてください。
(1)住宅ローンには多くの種類がある
住宅ローンには多くの種類があります。住宅ローンについて調べていて、種類の多さに圧倒された方もいるのではないでしょうか？
住宅ローンは、細かな違いを挙げればキリがありません。しかし、ある程度似ているもの同士でグループ分けをすることができます。
なので、初心者の方はグループごとの特徴から知っていくと良いでしょう。その上で、自分が優先したい条件を決めて、その中から自分に合ったローンを選んでいく方法がおすすめです。
(2)3つのポイントで比較する
住宅ローンを選ぶときは、以下の3つのポイントで比較するようにしましょう。
①借入先
②金利タイプ
③返済方法
この3つの中で自分が何を重視するかを決めておくと、数多くある住宅ローンの中からでも、自分に合うものを選べるようになります。
2.①まずは借入先を決める
住宅ローンを選ぶ際、まずはどこから借りるのかを決めておくと良いでしょう。
借入先によって特徴があるため、それぞれの特徴を知った上で、自分がどこから借りるのが向いているか見極める必要があります。
(1)各自治体
各自治体が住宅ローンを行なっていることもあります。
自治体の住宅ローンは公的機関が融資している「公的ローン」の一つです。都道府県や市町村が主体となっている住宅ローンですが、取り扱っていない自治体もあるので気をつけましょう。利用したい場合は、まず近くの自治体が住宅ローンを提供しているかどうか調べるようにしてください。
ちなみに、その他の公的ローンとして財形住宅融資というものがあります。これは、財形貯蓄を取り扱っている会社が提供するものです。
(2)銀行などの民間金融機関
銀行などの民間金融機関が行っている住宅ローンを「民間ローン」と言います。
金利や審査基準などは銀行によって大きく異なるため、公的ローンと比べて選択肢が多いという特徴があります。選択肢が多いと、自分に合っているものを探すことができる反面、選びきれないというデメリットもあるでしょう。
民間ローンは、金融機関と不動産会社が提携している「提携ローン」と、金融機関のみで行う「非提携ローン」に分けられます。提携ローンは、審査期間が短いためすぐに借りたい人に向いています。
非提携ローンを選ぶ際は、金融機関の規模を確認すると良いでしょう。
金融機関の規模が大きいほど、金利は低い傾向にあります。また、大規模な金融機関は、倒産の可能性が少ないため長期で借りやすいです。しかし、その分審査は厳しくなっています。例えば、三大メガバンクと呼ばれる三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の審査は点数制です。借り手の年齢や年収、勤続年数が点数化されて、基準点数を満たした人だけが住宅ローンを組むことができるという仕組みです。
地方銀行は、大手の銀行と比べて規模が小さい分、金利が少し高く設定されています。一方、規模が小さい分一人一人に合わせた細かな対応をしてもらえるというメリットもあります。大手銀行と比べて審査も通りやすいとも言われています。
他にも、ネット銀行で借りるという方法があります。ネット銀行は店舗の維持費や人件費が抑えられる分、大手銀行や地方銀行よりも金利が低いことが多いです。
その代わり、審査が厳しいと言われています。また、対面で相談する事ができないというデメリットがあります。
3.②金利はメリットとデメリットを踏まえて選ぶ
金利は、タイプごとにメリットとデメリットが大きく異なります。よく比較して選ばないと、損をしてしまうかもしれません。
金利タイプには全期間固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3つがあります。また、少し特殊なものとしてフラット35というものもあります。
(1)全期間固定金利型
全期間固定金利型はその名の通り、金利が借入時から返済完了時まで固定されているタイプです。
借入時の金利が固定されたままなので、返済中に市場金利が上昇しても影響を受けないのが大きなメリットです。毎月の返済額も変わらないので、将来の返済計画を立てやすいというのもメリットでしょう。
ただし、固定金利型は変動金利型よりも金利が高めに設定されている事が多いです。なので、結果として支払う総額が高くなる可能性もあります。
また、市場金利が下がった時に得をしないというのもデメリットかもしれません。
(2)変動金利型
変動金利型は、市場の金利の変化に合わせて金利が変わるタイプです。リアルタイムで変わるわけではなく、半年ごとに見直しされるのが一般的です。返済額が変わるのは5年ごとなので、金利の変動に大きく振り回されるということもないでしょう。
通常、変動金利型は固定金利型よりも金利が低く設定されています。市場の金利が低く推移すれば、返済額が少なくなるというのもメリットです。
しかし、市場の金利が上昇したり大きく変動したりすると、総返済額が増えてしまうというデメリットがあります。さらに、毎月の返済額が変わることもあるので、計画的に返済したい方にとっては煩わしく感じてしまうかもしれません。
とはいえ、多少のリスクをとってでも、総返済額を少なくしたい方にはおすすめと言えます。
(3)固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、固定金利型と変動金利型が組み合わさったタイプです。
最初の数年間など決まった期間の金利は固定されており、その期間が終了した後は、自動的に変動型に変わるまたは自分で固定型か変動型か選べるというものです。
一定の期間は固定型金利なので、返済額が変わらないなど固定型のメリットを受けることができます。途中から自由に選べるのであれば、市場金利を見て、より得をする方を選べるでしょう。
固定金利期間選択型は、どちらのメリットを受けることもできるので、固定型か変動型か悩んでいる方に向いています。
(4)フラット35
フラット35は、住宅支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。固定金利で最長35年間借りられるのが特徴です。
長期の固定金利なので、返済額が変わらず返済計画が立てやすいでしょう。審査も比較的緩いため、審査に通るか不安な人におすすめです。
4.③返済方法は大きく分けて2種類
住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。どちらを選ぶかによって、毎月の返済額や総返済額が変わります。
(1)元利均等返済
元利均等返済は、毎月の返済額を一定にする方法です。毎月の返済額には借りた額である元金とそれにかかる金利が含まれています。
返済開始時は元金も多く、それに合わせて金利の額も多いため、毎月の返済額に対する金利の割合が高くなるというデメリットがあります。元金の減る速度が遅いため、総返済額や返済期間が伸びるというのもデメリットです。
とはいえ、毎月の返済額が一定なので返済計画を立てやすいというメリットがあります。決まった額をコツコツ返したい方は元利均等返済がおすすめです。
(2)元金均等返済
元金均等返済は、毎月返済する額に含まれる元金と金利のうち、元金の額を一定にする返済方法です。
元金は一定ですが、金利の額は元金の額によって変わるため、毎月の返済額は一定ではありません。返済開始時は毎月の支払額が多くなり、返済が進むにつれて支払額が減っていきます。
なので、毎月一定額を払いたい方には向いていないかもしれません。出費が一定ではないので返済計画も立てづらくなるでしょう。
しかし、元金均等返済は元利均等返済と比べて総返済額が少なくなります。返済初期に支払額が高くなっても良いから総返済額を減らしたいという方は、元金均等返済を選ぶと良いでしょう。
5.住宅ローンを選ぶときのコツ
住宅ローンを選ぶ時にはまず借入先、金利、返済方法を考えるようにします。しかし、その他にも住宅ローンを選ぶ時に気をつけなければいけないことはたくさんあります。
ここでは、住宅ローンを選ぶ時に抑えておきたいコツをご紹介します。借入先、金利、返済方法である程度自分にあった住宅ローンを選べたら、以下のコツを参考にしてさらに絞り込んでいきましょう。
(1)必要な費用の合計を考える
実は住宅ローンで支払うのは、借りた金額だけではありません。住宅ローンを契約した時には以下のような費用がかかります。
・契約時にかかる事務手数料
・返済手数料や融資手数料
・登記関連の費用
・保証会社に払う保証料
・火災保険料
・地震保険料
・印紙税
このような費用は、契約した住宅ローンの種類や総額、金利、返済期間などさまざまな要因によって変わります。総額でどのぐらいになるのか、契約前によく確認するようにしましょう。
(2)毎月返済できる額を計算
自分が毎月どれくらい返済できるのか、事前に計算しておくようにしましょう。返済できる額がわかっていたら借りるときの参考にもなりますし、何年間支払うのかを考えることもできます。
また、返済方法の項目でも説明しましたが、返済額に余裕がある場合は元金均等返済を選んだ方が総返済額は少なくなります。しかし毎月返済できる金額に余裕がないのに元金均等返済を選んでしまうと、すぐに支払いが厳しくなるでしょう。
住宅ローンの支払いに手いっぱいで他のことにお金を使えない、となってしまっては元も子もありません。
(3)繰上げ返済を活用する
繰上げ返済は、住宅ローンの返済中にまとまった金額を払うことで、毎月の支払額や返済期間を減らす方法です。繰上げ返済を行えば利息を減らす事ができるので、総返済額も少なくなります。なので、家計に余裕があるなら、ある程度貯金ができた段階で繰上げ返済を行うのも良いでしょう。
繰上げ返済には、借入額の一部を返済する一部繰上げ返済と、全額を返済する全額繰上げ返済があります。一部繰上げ返済には手数料がかかりません。しかし、全部繰上げ返済の場合数万円の手数料が掛かることもありますので気をつけてください。
(4)ライフプランの設計も重要
住宅ローンを借りる前にライフプランを設計することをおすすめします。
住宅の購入は人生の中でもかなり大きな買い物です。無計画に購入してしまうと、返済ができずに後から困ってしまうこともあります。また、ちゃんと計画して購入しても、返済中に大きな出費が重なると返済が苦しくなってしまうかもしれません。
そこで重要なのがライフプランの設計です。将来起こる可能性があるライフイベントを把握し、ライフプランを作ることで、無理なく返済ができるようになります。
ライフプランを設計した後も、数年毎に見直すことで急な出費にも柔軟に対応できるようになるでしょう。
6.住宅ローンを選ぶときの注意点
住宅ローンを選ぶときは、注意点にも気をつける必要があります。
以下で紹介するのは、ローンを契約したあとに知らなかったでは済まされないことばかりです。契約後に困らないためにも、よく理解しておくようにしましょう。
(1)団体信用生命保険に加入するかどうか
団体信用生命保険は、借りている側に万が一の事が起きた際、住宅ローンを代わりに返済してくれる保険です。多くの民間ローンでは、借入時に団体信用保険に入ることを義務付けています。
団体信用保険には、自分に何かあった時に返済を肩代わりしてくれるというメリットがあります。
しかしあくまで保険なので、保険料という費用がかかってしまうデメリットもあります。保険料は住宅ローンの金利に含まれるため、加入しない場合と比べて金利が高くなるかもしれません。
また、加入には健康条件を満たす必要があり、健康に不安を抱えている方は加入できない可能性もあります。加入ができたとしても、健康な場合と比べて保険料は高くなります。
団体信用保険に入りたくない、入れないという方は加入を必須としていない住宅ローンを選ぶようにしましょう。例えばフラット35は、団体信用保険に入らなくても利用することができます。
(2)意外とかかる手数料
住宅ローンを借り入れる際には、借り入れ金額以外にも手数料がかかります。
この手数料には保証料や火災保険料などの保険料も含まれているため、意外と大きな金額になることもあります。
手数料の相場は物件価格の5〜10％程度です。仮に3,000万円の家を購入すれば、手数料だけでさらに150〜300万円かかります。
金融機関の中には、保証料が無料になったり手数料が安くなるところもあります。ローンを組むときは、金利の安さだけでなくこういった手数料にも注意して計算するようにしましょう。
(3)保証料を払う方法にも注意
保証料は、万が一ローンの返済ができなくなった時、保証会社に代わりに返済してもらうために払うお金です。保証料の金額は、借入主の信用力や返済能力によって変わります。
保証料の支払いは、借入時に一括で払う方法と、毎月の返済額の金利に上乗せして分割で払う方法があります。一括払いだと借入額の2〜10％程度の額になり、金利に上乗せだと0.2〜0.3％程度になります。
保証料は、一括払いの場合は総額が計算しやすく、金利に上乗せだと計算が難しくなります。なので、保証料を支払う際は、どちらの支払い方法の方が安くなるのか、どちらの方が支払いやすいかを考えた上で選ぶようにしてください。
保証料が高いと苦しい、という方はネット銀行など保証料が安い住宅ローンを選ぶと良いでしょう。また、フラット35では保証料が不要です。
(4)ボーナス払いを選択するべきか
返済方法として、ボーナス併用払いを行うこともできます。要は、ボーナスがもらえる月にいつもより多めに返済するという方法です。
ボーナス払いを選ぶと、毎月の返済額が少なくなるというメリットがあります。しかし、ボーナスの額が減ったりなくなったりすると、支払いが苦しくなるというデメリットもあります。
ボーナスはあくまでも臨時収入です。不安な方はボーナス払いを行わない方が良いでしょう。返済は何年にもわたって行うものなので、毎月の収入を基準にして返済額を決めた方が確実に返済できます。
7.まとめ
住宅の購入は人生の中でもとても大きな買い物です。なので住宅ローンも人生に関わる契約になるでしょう。
住宅ローンには多くの種類があり、どの住宅ローンが向いているかは人によって異なります。
なので、初心者の方は、住宅ローンごとの金利や返済方法などの大まかな特徴を知ることから始めてください。その上で、自分に合っているものを少しずつ絞り込んでいく方法をお勧めします。
住宅ローンの返済計画は、無理のないように設計する必要があります。人生で必要な出費は住宅ローンだけではありません。なので、自分の将来のライフプランを立ててから、住宅の購入や住宅ローンについて考えるのが良いでしょう。
ライフプランは自分でも設計する事ができますが、確実なものを作るにはプロの手を借りるのがおすすめです。
ファイナンシャルプランナーは家計のプロであり、自分にぴったり合ったライフプランを作成してくれます。住宅を購入する前に相談することで、将来必要なお金について知ることができ、安心して住宅ローンを探す事ができるでしょう。
ライフプランの窓口では、無料でファイナンシャルプランナーに相談する事ができます。住宅ローンについて悩んでいる方は、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか？