マイホーム相談での住宅ローン選びとＦＰ相談の活用術

多くの人にとって人生で最大の買い物となるのは、マンションや一戸建てなどのマイホームの購入ではないでしょうか。
購入時にはたいてい住宅ローンを利用することになるはずですが、そう何度も経験することではないだけに、失敗しないようお金のプロであるファイナンシャルプランナーの力を借りることがお勧めです。
そこで、以下ではファイナンシャルプランナーの役割や相談の仕方などについて見ていくことにしましょう。

■住宅を購入する場合に必要となる知識

ファイナンシャルプランナーの役割を見る前に、まずは住宅を購入する際にどういった知識を持っておく必要があるのかについて触れておくこととします。

第一に押さえておきたいこととしては、マイホームの購入の予算です。
一般的に、住宅ローンの年間の返済金額は、年収の25パーセント以下にしておくと家計に余裕ができて安心であると言われています。
例えば、年収500万円の人であれば、その25パーセントである125万円以下が年間の返済額であればよく、月額の返済額に換算すると約10万円程度となります。
ただし、別にボーナス返済月を設ける場合には、その分を加味しなければならないため月額返済額は10万円よりも少なくなる点に注意が必要です。
年間の返済額の上限が分かれば、そこから逆算することによって、余裕を持って返済できる借入総額を求めることができるため、それに頭金に充てることができる金額を加算したものが、マイホーム購入に際して用意できる予算となります。
先ほどの例では、年間の返済額の上限が125万円ですので、30年ローンだと金利を加味して3,000万円から3,300万円程度の借り入れが可能となり、1,000万円ほど頭金が用意できるのであれば4,000万円から4,300万円程度の物件を購入することが可能になるということです。

2つ目に、不動産を購入しようという場合には、その土地や建物の価格が世間的にみて妥当であるかどうかに注意が必要です。
個々の物件は唯一無二の存在ですので、自分が求める条件をすべて満たしているものに出会った場合には、ついつい予算を多少オーバーしていても購入したくなるのが人情です。
しかしながら、不動産には相場があり、それよりも高い金額で購入した場合には、将来的に何らかの事情によって手放さざるを得なくなった時に譲渡損失が発生したり、場合によってはローンの残債を返済できないことにもなりかねません。
新築を買ってすぐに売却すれば中古住宅として価格がさがります。
価格は築年数がたてばたつほど下落します。
そのため、不動産を購入する際には、その金額の妥当性についても専門家の意見を仰ぐなどしてしっかりとチェックしておくことが重要です。

3つ目に、賃貸の場合にはほとんど意識することはありませんが、不動産を所有することになった場合には様々な税金がかかってきます。
主なものとしては、取得時に課される不動産取得税や毎年かかってくる固定資産税と都市計画税があります。
いずれも所有している不動産の価値を基にして算出されるため、高額な物件を購入し所有している場合には、数十万円単位の出費となることも珍しくありません。
そのため、購入しようとしている物件にどの程度の税金が課せられるのかは
事前に知っておくべき重要な知識です。

■住宅ローンを組む際の不安点

住宅ローンを組むと残りの人生の大部分をその返済に追われることになるため、多くの人が漠然とした不安を覚えるようです。
その中でも代表的なのは、これから購入しようとしている物件の価格が自分の収入に見合ったものかが分からず、そのため住宅ローンを無理なく返済できる自信がないというものです。
住宅ローンの目安は前述したように年間返済金額が年収の25パーセント以下までということですが、それ以下に収まっている場合であっても、将来勤務先の業績が悪化したり、思ったほど賃金が伸びなかったりなどといった様々なリスクを考慮すると、全額返済できるか不安になるというのはやむを得ないことでしょう。
また、住宅ローンとは別に用意することになる頭金について、どの程度の金額にすればよいのか分からないという不安も聞かれます。
かつては、フラット35を利用して住宅ローンを組む場合には頭金が２割必要であったことから、その程度は用意した方がよいと考えられていた時期もありました。
しかし、そのような厳格なルールが撤廃されたことによって、かえって適正な頭金がどれほどかが分からなくなり、多くの人がいくら用意すればよいのかについて不安を覚えるようになっています。
また、人生には様々なライフイベントがあり、予定していたのと違う事象が発生したことでローンの返済が困難にならないかというのも典型的な不安の一つです。
例えば、夫婦２人と子供２人の４人家族を想定して住宅ローンを組んだところ、想定外に子供がもう１人生まれることになったようなケースが該当します。
子供一人を育てるためには2,400万円から3,000万円程度かかると言われているため、3人目が生まれるだけで余裕を持って組んでいたはずのローンの返済が困難となりかねません。
ライフイベントが予定通りになるかどうかは誰にも分からないため、この不安を解消することも容易ではないと言えるでしょう。

■ファイナンシャルプランナーとは？

ここからは以上で挙げた住宅ローンに対する様々な不安を解消する手助けをしてくれるファイナンシャルプランナーについて、紹介することにしましょう。
ファイナンシャルプランナーは、お金に関するスペシャリストであり、住宅ローンをはじめとする金融の幅広い分野に関してクライアントに対してアドバイスを提供する心強い存在です。
ファイナンシャルプランナーには大きく分けて二種類あり、一つは特定の金融機関に所属して主にその金融機関が取り扱う商品についてサービスを提供するもの、もう一つは金融機関に所属せずに独立した立場でサービスを提供するものです。
前者であれば所属する金融機関が提供している金融商品についての詳しい知識を有しているため、それらの利用を検討しているクライアントにとっては非常に具体的で有益なアドバイスが受けられるというのがメリットです。
一方、後者の場合には特定の金融機関に所属していないことから比較的相談者の立場に近いアドバイスが得られる可能性が高いというメリットがあります。

このファイナンシャルプランナーですが、金融商品についての知識があったとしても誰でもすぐになれるものではありません。
ファイナンシャルプランナーには資格制度が導入されており、国家資格であるFP技能士や民間資格である日本FP協会のAFPやCFPを取得することによってはじめてサービスを提供することが可能になるのです。
特にFP技能士１級やCFPの資格を得るためには数年に及ぶ学習を経て高難易度の試験に合格する必要があるため、これらを有しているファイナンシャルプランナーは、かなり高度な知識やスキルを有していると考えてよいでしょう。
なお、ファイナンシャルプランナーが取り扱う分野は住宅ローンだけではありません。
彼らは文字通りお金のプロですので、年金についてのライフプランニングや、株式や投資信託を使った資産形成、税金にまつわるタックスプランニング、生命保険や損害保険など、お金に関する幅広い分野をカバーしているのです。

■住宅購入においてのファイナンシャルプランナーの役割

ファイナンシャルプランナーは、住宅購入においてどういったサポートを提供してくれるのでしょうか。
まず第一に挙げられるのは、住宅ローンを選ぶ際に必要な情報を提供してくれるということです。
住宅ローンには固定金利タイプと変動金利タイプのものが存在し、さらに固定金利タイプには全期間固定型と一定期間固定型の二種類が存在しています。
それぞれにメリットとデメリットがあるのですが、住宅ローンを組んだことがない人にとって自分ですべてを把握することは困難ですので、それらについて詳しい知識を有するファイナンシャルプランナーにアドバイスを受けることは大きな手助けとなることでしょう。

また、ファイナンシャルプランナーは、実際にローンを組んだ場合に将来の家計のキャッシュフローがどのように推移するのかといったシミュレーションを示してくれます。
彼らのサポートを受けながら将来想定されるライフイベントを挙げていくことによって、それらが実現した場合のお金の流れが手に取るように分かるようになります。
それによって、検討している住宅ローンが余裕を持って返済できるかどうかを確認することができ、返済の可能性についての漠然とした不安が解消されることにもつながります。
加えて、ライフイベントの中でも特に不確実性の高いような出来事については、ワーストシナリオを想定しておくこともできますので、住宅ローンの金額をそのシナリオでも返済可能な範囲に抑えておくことでイベントに左右されない無理のない返済プランとすることも可能です。

■ファイナンシャルプランナーに相談するメリット

このようにファイナンシャルプランナーは、住宅ローンを選ぶ際に有益なサービスを提供してくれるわけですが、彼らに相談することで多くのメリットを享受することが可能となります。
まず第一に、ファイナンシャルプランナーは原則として顧客に対して忠実義務を負っていますので、顧客志向であり、安心してアドバイスを受けることができます。

2つ目に、ファイナンシャルプランナーが提供する情報には、税金や金利など、日常生活において多くの人がなじみのないものが含まれています。
例えば、住宅ローン控除を利用できるにもかかわらず知識不足で必要な手続きを行うことができなかったり、金利の仕組みが分からずに高金利の住宅ローンを契約してしまったような場合には、それだけで数百万円単位の負担増となりかねません。
そのような事態を回避するために、専門家であるファイナンシャルプランナーのアドバイスを受けることは大きなメリットといえるでしょう。
3つ目に、前述したように、ファイナンシャルプランナーはライフイベントを基に将来の想定キャッシュフローを作成してくれます。
特に結婚して間もない夫婦のように、まだ将来の予定がしっかりと固まっていないような人であれば、不動産の購入に先立って、これからの長い人生の指針となるようにライフイベントを整理しておくことは非常に有益といえます。
もちろん、すべてがその通りになるわけではありませんが、必要に応じて軌道修正することによって、いきなり返済が困難になるという事態も極力回避することが可能になるでしょう。

■住宅ローン返済中でも相談可能！

ファイナンシャルプランナーは、住宅購入時にお世話になることが多いのですが、それ以降も必要に応じて相談することが可能です。
人生は一寸先が闇ですので、当初は予期していなかったような事態が発生した場合には、彼らに相談することによって、家計にどのような影響があるかをその都度確認しておくことが重要です。
それによって、家計に有利となるような対策を講じることも可能となります。
例えば、固定金利の住宅ローンを契約した時点と比べて金利水準が大きく低下したような場合に、そのまま放っておくと高額の金利を返済完了まで支払い続けなければなりません。
このようなケースでは、ローンの借り換えを行うことで、金利を大きく引き下げることが可能になるのですが、借り換えを行うためには様々な厄介な手続きが必要となり、かつ手数料の金額もばかにならないため、十分な知識がなければ躊躇してしまいがちです。
ファイナンシャルプランナーに相談すれば、借り換えによって返済総額がどの程度軽減できるかをすぐに計算して示してくれますので、その金額が大きければ多少面倒でも借り換えを行うモチベーションが湧いてくるはずです。

また、住宅ローンは繰り上げ返済を行うことによって、金利負担を引き下げることができるのですが、手元に残しておくべき金額と繰り上げに充当してよい金額とのバランスが分からず、ついつい繰り上げ返済を行わないでいるという人も多いのではないでしょうか。
ファイナンシャルプランナーに相談すれば、その時々において想定されているライフプランに基づいて必要な手元資金の金額を示してもらえますので、多少の余裕を加味して残りのお金を返済に充てることが可能になります。

さらに、転職などによって勤務形態が変わり、当初想定していたよりも収入が減ってしまったような場合にもファイナンシャルプランナーに相談することは有益です。
収入の減少によってこれまで通りローンの返済を行うことが難しくなった場合には、彼らのサポートを得て銀行と返済条件の見直しを交渉することができるためです。
これらから分かるように、ファイナンシャルプランナーは、住宅ローン返済中に何らかのイベントが発生する都度に相談する機会があるのです。

■住宅ローン相談におけるファイナンシャルプランナーの選び方

住宅ローンについてファイナンシャルプランナーに相談する場合には、相手を慎重に見極める必要があります。
ファイナンシャルプランナーが取り扱う分野は非常に多岐にわたっていることから、あらゆる分野に精通しているプランナーというのはそれほど多くはおらず、タックスプランニングを専門に扱うプランナーや、ライフプランニングを専門に扱うプランナーといったように、たいていは個々に専門とする分野に特化していることが一般的です。
そのため、住宅ローンを専門としていないプランナーに相談しても適切なアドバイスが得られない可能性があるため、相談先を選ぶ際には相手が住宅ローンに関する十分な知識を有していることを確認することが重要となります。
そのため、いきなり契約するのではなく、まずは相手の専門を確認したり、少し話をしてみて相手がどの程度住宅ローンについて詳しいかをチェックしてみるとよいでしょう。
また、ファイナンシャルプランナーに対して、どの程度のアドバイスを求めるかによっても選び方は変わってきます。
一般的なライフプランニング、住宅ローン、生命保険に関する相談であれば無料サービスを行っているプランナーで対応可能ですので、彼らに相談すれば十分です。
一方離婚に伴う住宅ローンや、持病があり生命保険に加入できないなど、特殊な状況や事情の場合、無料相談で聞いたアドバイスに不安があるのでセカンドオピニオンが欲しいという場合は、有料でサービスを提供している専門性を有するプランナーを選ぶ必要があります。
さらに、自らとファイナンシャルプランナーの相性も無視することはできません。
ファイナンシャルプランナーを最大限活用するためには、一度きりではなく、人生の節目でアドバイスを受ける必要がありますので、性格が合わないような人物は選ばない方が無難です。
男性なら男性、女性なら女性ならではの悩みがあるはずですので、デリケートなライフイベントについて異性に相談するのは憚られるということであれば、同性のプランナーを選ぶというのも一案です。

■無料相談と有料相談の選び方

ファイナンシャルプランナーには、無料でサービスを提供しているＦＰ者と、有料でサービスを提供しているＦＰが存在しています。
まず、金融機関の所属するＦＰは相談料の受領を禁じられています。
次に、金融機関に所属していないけれど無料でサービスを提供している場合、そのプランナーは顧客が購入した金融商品の手数料などの一部を自身の収益にしていることが多いです。
そのため、このタイプのプランナーには、そのような商品の購入を積極的に勧める傾向がある点に留意が必要です。
もっとも、このことは決して悪いことではなく、自身が取り扱っている金融商品については非常に詳細な知識を有していることが多いはずですので、そういった情報を得ようとする場合には彼らに相談することは有益です。
また、無料相談を依頼しても、勧められた金融商品を購入する義務があるわけではないため、アドバイスを受けるついでにライフイベント表を作ってもらうといった利用の仕方も可能です。
無料とはいえ、それなりにしっかりしたサービスを提供してもらうことができることから、ちょっとした相談をする際にも便利な存在です。

一方、有料でサービスを提供しているファイナンシャルプランナーについては、
その報酬を収入源としているケースがほとんどであることから、よりクライアントの立場に立って的確なアドバイスが得られる可能性が高いといえます。
また、収益を得るためには複雑な相談にも対応することが求められることから、無料サービスでは対応できないような難題であっても相談に乗ってもらえることも多いです。
そのため、ある程度自分で解決できるくらいの知識はあるものの第三者の意見も少しは聞いてみたいというような場合は無料相談で事足りますが、そうではなく本格的にプロの意見を聞いて考えたいという場合には有料相談を利用するとよいでしょう。
ただし、有料相談を提供するＦＰでも金融商品の取り扱いがある場合もありますので、相談料の有無と金融商品取扱いの有無はＦＰに確認するとよいでしょう。

■他にもある！ファイナンシャルプランナーに相談できること

ファイナンシャルプランナーに相談できることは、何も住宅ローンに限ったことだけではありません。
彼らはお金のプロフェッショナルですので、お金について不安に思うようなことがあれば基本的にはほとんど何でも相談に乗ってくれます。
例えば、代表的なものとしては、老後資金の用意の仕方です。
ベースとなるのは年金であるはずですが、多くの人は自分の年金額を正確に把握していないのではないでしょうか。
ファイナンシャルプランナーによって、このまま老後を迎えた場合に受け取れる年金の金額がクリアになるだけでなく、不足する分についてはどういった金融商品を利用して資産形成を行えばよいのかについても具体的なアドバイスを受けることができます。
なお、資産形成になるべく多くの時間を充てることができるようにするために、相談するのは早ければ早いほどよいでしょう。
また、ファイナンシャルプランナーに金融商品について相談するのは、何も老後資金の準備の場合に限ったことではありません。
手元に余剰資金がある場合には、それをどのように活用すればよいのかについて相談してみるとよいでしょう。
余剰資金であれば、多少はリスクを取ることが可能なはずですので、資産運用や投資の一般的なアドバイスを得ることができるはずです。
なお、証券アナリストの資格を有していたり、投資助言・代理業の免許を持ったファイナンシャルプランナーであれば、単にどういった商品を購入すればよいというだけではなく、分散投資によるリスク抑制効果や効率的市場仮説などといった投資に関する基本的な知識についても教えてくれます。
このような知識を持っていることは、長期的に投資の成果を上げるために重要ですので、得られた情報はしっかりと吸収して自分のものにしておくとよいでしょう。
さらに、住宅購入時に住宅ローンと併せてファイナンシャルプランナーに相談しておきたいことの一つが、生命保険の見直しについてです。
住宅ローンを契約する際には基本的に団体信用生命保険に加入することになることから、ローン契約者に万が一のことがあったような場合には、残債は免除されることになります。
そのため、賃貸住宅で生活していた時と比べて、その分、生命保険の保険金額を抑えることが可能です。
一方、住宅購入に際してライフイベントを整理すると、将来の生活を維持するためには、より生命保険の保険金額を多くしておいた方がよいということもあり得るでしょう。
このように、住宅購入時は生命保険を見直す絶好の機会ですので、住宅ローンと併せてファイナンシャルプランナーに相談しておくことがお勧めです。

■大きな買いものだからこそプロに相談！

以上で見てきたように、住宅ローンは金融商品の中でも比較的複雑で、かつ金額も大きいものであることから、その選定は慎重に行う必要があります。
また、契約してから返済完了までには長期を要し、その間、想定外のライフイベントの発生などによって返済計画に大きな影響が発生する可能性も否定できません。
そのため、不安な点はなるべく事前に解消し、無理のないマネープランを立てるようにするために、お金のプロであるファイナンシャルプランナーのアドバイスを受けて、その意見を取り入れるようにするとよいでしょう。
住宅ローンという、一生に一度あるかないかの大きな買い物をする以上は、それに見合うだけの十分な準備をすることが望まれます。

記事監修：高橋成壽（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ）